500株所有している毎日コムネットの考察。
返金購入単価756円、現在822円と8.5%程度の上昇をしていますがここ数か月の日本株の上昇にはついていけていない印象。
過去記事はこちら。
財務体質
まずはお金の流れを確認。財務体質が悪ければ連続増配どころか配当そのものがなくなる可能性があるので最重要チェックポイントになりそうです。
営業CFの赤字が続いており理想的な形ではありませんね。
フリーCFも赤字が続いており増配は可能でしょうか？
棚卸資産（販売用不動産＋仕掛品）をみるとここ数年で急増しています。これではなかなか営業CFも黒字になりません。それに伴い有利子負債も増加し続けて130億円規模。支払い利息・資金調達費用他で年間1.3億程度の負担が発生しています。営業利益20億規模の同社には少なくない金額ですね。
2019.5月は25円＋記念配なので来季28円でも増配という見方もできますが、配当金を期待している側としては、記念配を考慮したうえで実質連続増配を継続してもらいところです。
一方借金を膨らまして成長投資を続けているので、会社的には配当を抑えて投資に回すのが理想でしょう。
事業・業績
改めて事業内容を確認。
2019.5月期は3.6%増収、14.9%増益の好決算。売上利益ともに右肩あがり。
中期計画は2020.5月度の目標で経常利益20億、純利益13億、26円を掲げており来季会社予想では達成の見込みです。
売上の75%を占める不動産ソリューション事業をみてみるとうち83%が賃貸・管理業務をおこなう不動産マネジメント部門となっております。
自社物件が1,048戸、サブリース物件が7,827戸、その他合わせて203棟・9,520戸とのことでストックビジネスとして安定した賃料・管理収入が期待できます。
学生賃貸住宅市場というニッチな分野に特化しており、学生用マンションと検索すると最上位に同社サイトがでてきます。
安全ニーズや食堂等学生向けニーズを取り込んでいく方針のようです。親からしたら安心。
少子化の中、学生数は女子学生と外国人留学生の増加でマーケットは微増。同社が保有する自社物件・サブリースは14年連続4月時点での入居率100%で需要は旺盛。
事業等のリスク
【サブリース契約について】
有価証券報告書で一番最初に挙げられているのが主力のサブリース物件の契約。10-15年の長期契約期間中は、入居や家賃額の有無に関わらずオーナーに契約した金額を支払い続ける必要があります。空室率や家賃相場は大きなリスクですね。
【販売用不動産について】
土地の取得から建設・販売まで1年半～３年かかり、不動産市況の悪化や資金回収の大きなリスクを抱えています。また金融機関からの借入にて運用しているため大幅な金利上昇は大きな影響を受けます。
【季節変動】
３月～４月（4Q）の入学シーズン時期、及び採用サービス関連事業の売上が12月～２月（3Q）に集中。また年２～３件ある販売用不動産の売却時期により大きく影響。
【営業CFの変動】
新たに投資をするか否かで前年比で大幅に変動。
【少子化の影響】
現状首都圏の大学生は増えていますが、５～１０年スパンでみると学生数は減っていく可能性が大きいか。
【大学の統廃合、キャンパス移転】
地域によっては需給バランスが崩れる可能性。これは読めないですが大きいリスクかもしれません。
【首都圏に事業が集中していること】
特に東京圏に事業が集中しているため、東京直下型大地震のような大規模な災害で重大な影響を受ける可能性。
などなど気になる項目だけ抜粋しました。不動産事業ならではといったリスクが結構ありますね。
家賃の滞納リスクは載っていませんでしたが、どうしているのでしょうか。別の保証会社にリスクを移しているとか？
ポジトーク（買い増し）
配当利回り3.41%は魅力的です。
不動産事業特融のリスクはありますが、学生向けというニッチな市場に強味があり、高い成長力と配当利回り、連続増配に期待してもう少し買い増ししたいと考えます。
また、少子化リスクは小さくないですが、留学生の受け入れが増えれば同社にはプラスになりそうです。
ランク付けしたリストは以下リンクから
